当代置业 营利双收难掩偿债难题

 行业新闻     |      2021-01-21 00:12
本文摘要:以绿色科学技术住宅而闻名的现代职业生涯,在这个半年报周期,杀死了自己的减免不增益帽子:2019年上半年,该公司构筑了利润双收。但是,上半年恢复了减免不增益的局面,现代职业的纯利润率只有7%,超过了业界10%的一般标准。在这背后,除了绿色技术给予的高成本外,高融资成本也风化了该公司的一部分利润:一部分票面利率达到了15.5%。

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以绿色科学技术住宅而闻名的现代职业生涯,在这个半年报周期,杀死了自己的减免不增益帽子:2019年上半年,该公司构筑了利润双收。但是,上半年恢复了减免不增益的局面,现代职业的纯利润率只有7%,超过了业界10%的一般标准。在这背后,除了绿色技术给予的高成本外,高融资成本也风化了该公司的一部分利润:一部分票面利率达到了15.5%。半年报告后,放在现代职业面前的是,2019年上半年,现代职业银行的结馀和现金为73.43亿元,一年内到期的银行和其他借款和优先票据合计为74.47亿元,另有1亿元的资金不足,现金流无法复盖面积短期债务。

对于现代职业生涯来说,除了500亿元的小目标外,如何进一步传递财务成本也是被迫的。今年上半年,现代职业生涯构筑了收益和利益的增加。半年报显示,截至2019年6月30日,现代职业生涯营业收入为70.27亿元,比上年快速增长44.6%的毛利为18.61亿元,比去年同期快速增长9.48亿元,毛利率约为26.5%,比上年快速增长约7个百分点的纯利润为5.31亿元,比上年快速增长47%的股东纯利润为4.59亿元,比上年快速增长57.79%。

半年报显示,现代职业生涯杀死了迄今为止减免不增利的帽子。据2018年年报报道,当时现代职业生涯的销售额和毛利率呈圆形下降趋势,但纯利润显着下降,减免不增益也受到市场的谴责。数据显示,2018年现代职业生涯以321.57亿元的踩线完成了320亿元的销售目标,年快速增长约44.9%,毛利率减少到23.3%,但纯利润比上年上升19.88%至6.62亿元,股东纯利润比上年上升25.7%至5.24亿元。尽管上半年现代职业生涯杀死了减免不增利的帽子,但7%的纯利润率仍高于业界10%的一般标准。

从纯利润数值来看,2014年至2018年,现代职业生涯属于股东的纯利润分别为5.21亿元、5.78亿元、6.64亿元、7.06亿元、5.24亿元,增长速度比合同销售额增长速度慢,利润能力尚未提高。据半年报报道,现代职业收益主要来自房地产销售、房地产投资、酒店经营、房地产代理服务等服务。从明确的业务板块来看,房地产销售收入为67.9亿元,比2018年同期快速增长约43.2%,占总营业收入的96.7%,房地产投资收入约2858万元,比上年上升约19.7%,酒店经营收入约3315万元,比上年上升约1%,其他服务收入约448万元,比上年上升约35%。从上述数据可以看出,上半年现代职业收益的快速增长主要是由于房地产销售,酒店经营、房地产投资、其他服务三条业务线似乎拉后腿。

值得注意的是,上半年现代职业的房地产代理服务增长率上升,报告期间房地产代理服务收益约为1.68亿元,比2018年同期快速增长约为317.8%。对于非房地产业务的下降,现代职业者向北京商报记者传达,上半年公司酒店经营、房地产投资、其他服务三条业务线不及预期,但仍处于可拒绝接受的范围内。

对于非房地产业务,为了提高产品溢价和品牌溢价,最好创造只有生命周期的生活方式。安全边际的代价自2013年上市以来,现代职业生涯的销售业绩急剧提高。根据年报,从2013年到2018年,现代职业生涯的销售额分别为43.65亿元、73.57亿元、112.9亿元、165.72亿元、221.86亿元、321.57亿元,已经时6年完成了现定的销售目标。

现代职业以45%的快速增长目标促进自己前进。现代职业生涯继续董事兼社长张鹏回答说:现代职业生涯的执着有助于规模的快速增长,不盲目开展规模比赛。我们期待维持45%的销售增长率。

这个增长率不高。对现代职业生涯来说正好是比较舒适的快速增长区间,或者是现代安全性的边界线。

2018年踩线完成销售目标后,现代职业慎重将2019年完成目标定为360亿元。三年内现代职业生涯必须突破500亿元以上,张鹏公开发表声明,利用三年的时间,即到2020年,规模达到500亿元的新高度。在500亿元的小目标性刺激下,现代职业生涯经常获得土地。2017年,现代职业生涯追加土地13件,追加建设面290万平方米,年土地投资达到100亿平方米2018年,现代职业生涯后增加土地扩张力,全年获得22个项目,总建设面达到392.85万平方米,占地面积比2017年减少截至报告期末,现代职业土地储备为995.24万平方米。

2018年业绩发表会上,现代职业董事局主席张雷公开回答说,2019年提供的土地价值目标是400亿元。加快扩张,现代职业对资金的渴望大幅度提高,融资成本也大幅度提高。根据半年报,2019年上半年现代职业加权平均贷款利率为9.8%,与2018年末的8.2%相比下降了1.6个百分点的融资成本为2.12亿元,比2018年同期快速增加了52.2%。

上半年,现代职业利率支出达8.63亿元,其中银行和其他贷款利率为4.07亿元,优先票据和公司债务利率支出为4.56亿元。与去年同期的6.82亿元利息支出相比,今年的增长率达到了26.7%。最成为话题的是,今年2月21日,现代职业生涯发表了将额外发售约2亿美元的绿色优先票据,票面利率为15.5%,与2019年1月发售的1.5亿美元票据分期发售,利率为15.5%。

这么低的融资利率,构筑了住宅企业高利率债务的最高,高杠杆给予的债务压力非常强。与此相比,2018年2月,现代职业生涯发售了3亿5千万美元的优先票据,票面利率仅为7.95%,15.5%的债务利率相比下降了近1倍。

现代职业融资成本已经达到业内平均水平,最直观的表现是面临的现金流压力更大,融资的可玩性也不乐观。财经评论家贤进分析称,从整个行业来看,今年整个住宅企业的融资利率广泛提高,现在的房地产企业明显面临一定的融资压力,行业市场的上升和融资环境持续放宽,整个房地产行业已经转入上升的地下通道。另外,业界相关人员评价,规模成为住宅企业融资最重要的问题时,近500亿元的现代职业在融资成本上明显没有更多的空间。

现在的市场很难忽视小而美丽的企业,住宅资金本身受到严格管理,你没有规模,土储也没有优势,不能以高成本寻求新的扩张。现金流不能像雪人一样高利率地借钱。识别年报,现代职业负债率近年来持续上升。除2015年负债率在76%以下的2014年的78.7%外,2016年、2017年、2018年现代职业负债率分别为83.4%、84.47%、85.9%,2019年上半年现代职业负债率上升到86%,低于行业平均水平。

债权率大幅度上升,但现代职业生涯的现金流却很困扰。2019年上半年,现代职业银行馀额和现金为73.43亿元,一年内到期的银行和其他借款和优先票据合计为74.47亿元,另有超过1亿元的资金不足,现金流还无法复盖面积短期债务。

据半年报报道,2019年6月30日,现代职业总借款账户馀额约为165.83亿元,比去年增加了9.46%。其中,银行等贷款约82.24亿元,优先票据约82.4亿元,公司债券约1.19亿元。

在三个组成中,优先票据迅速增加了50.2%,其他两个都增加了,特别是广泛的公司债券,比去年大幅增加了88.49%。从长短债务结构来看,现代职业生涯一年内到期的银行和其他贷款和优先票据合计为74.47亿元,比去年增加了15.72%,一年后到期的银行和其他贷款和优先票据合计为90.18亿元,比去年急速增加了48.82%。资金不足最直观的影响是,贷款到期时面临着还不行的失望。

9月16日,现代职业生涯发布公告,缩短本金2550万美元的贷款融资期限,明确缩短日期为2020年11月20日或可信用证、贷款信用期限,或银行可能表示同意的其他日期。从延期贷款偿还日期来看,现代职业面临短期资金流动压力。应对,贤进指出,住房企业融资水平应适应环境房地产行业周期变化,享受丰富的现金流,抵抗房地产行业上升的巨浪。

对于现代职业生涯来说,只有摆脱资金困境,距离500亿元的小目标才能更接近。对于短期债务的压力,现代职业生涯也称之为,随着整体融资环境的放宽,现代职业生涯也越来越重视现金流的安全性和债务结构的调整。在下一阶段,公司不会大大提高现金时间的速度,确保现金流的安全性,也不会调整债务结构,帮助公司寻求低成本的融资渠道。


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